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¿En qué consiste?
Contenido del contrato
Captación de clientes
Derecho de cancelación del contrato
Reventa
Contratación de Club de vacaciones
Contratación de alojamiento turístico por puntos
Asesoramiento legal
Empresas fraudulentas
La ocupación de un alojamiento turístico por tiempo compartido es una manera relativamente moderna, en nuestro país, de hacer vacaciones. Consiste en la contratación del uso de un apartamento en un destino turístico durante una semana al año, por un mínimo de 3 años y un máximo de 50; a veces también puede ser por tiempo indefinido. El precio del contrato varia según si la semana es de temporada alta o baja y oscila entre 6.000.- € y 20.000.- € y cada año se ha de pagar la cuota a la empresa de mantenimiento. Existe también la posibilidad de intercambiar la semana por otra época del año y en otro destino. Este servicio lo ofrece una empresa diferente a la cual es necesario asociarse y pagar una cuota anual.
La Ley 42/1998, de 15 de Diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias (BOE nº 300, de 16 de Diciembre de 1998) establece los requisitos mínimos que ha de especificar el contrato escrito:
- La fecha, lugar y firma del contrato
- Los datos de las partes contractuales, del propietario i/o comercializador, de la empresa de servicios y de la sociedad encargada de organizar los intercambios, en caso que se ofrezca
- La descripción y el precio del servicio de intercambio
- Los datos notariales y registrales de la escritura que regula el régimen de aprovechamiento por turnos del inmueble en cuestión. Es aconsejable que los datos se verifiquen en el Registro de la Propiedad. Los regimenes anteriores al 5 de enero de 1999 (entrada en vigor de la norma actual), subsistirán en la forma como se constituyeron - por ejemplo como multipropiedad, etc.- aunque se deberán inscribir en el Registro de la Propiedad antes del 5 de enero de 2001
- Indicación de la naturaleza jurídica del derecho que se transmite, así como la duración del régimen de aprovechamiento y su fecha de extinción
- Descripción detallada del edificio., del alojamiento y de sus datos registrales e identificación del turno que se adquiere (día y hora de su inicio y final)
- Indicación de si la obra está acabada o se encuentra en fase de construcción. En este último caso se señalará la fecha límite de finalización de la obra, el domicilio del adquiriente para comunicarle su conclusión, le memoria de las calidades del alojamiento, el mobiliario, etc
- Los servicios e instalaciones comunes y sus condiciones de uso
- El precio y la forma de pago. El coste anual de los servicios y su índice de actualización, que será el Índice de Precios al Consumo, publicado por el Instituto Nacional de Estadística, siempre y cuando las partes no pacten conjuntamente otro tipo de índice. También se mencionaran los impuestos que se deberán pagar, así como un resumen de los honorarios de notarios y registradores cuando el contrato se tenga que elevar a escritura pública e inscribirlo en el correspondiente Registro de la Propiedad
- Los datos del registrador de la propiedad competente para verificar titularidades y posibles cargas sobre el inmueble
- Se mencionará el derecho del comprador a exigir la elevación del contrato a escritura pública, y a inscribir el derecho adquirido en el Registro de la Propiedad correspondiente
- ATENCIÓN: En el contrato ha de figurar una mención literal de los articulos 10, 11 y 12 de la Ley 42/1998 de 15 de diciembre, los cuales explican el sistema para desistir o para resolver el contrato en unos determinados plazos, la prohibición de cobrar adelantos por parte del vendedor durante este tiempo, y la resolución de los préstamos vinculados a la compra cuando ésta se rescinda.
- Anexo al contrato. Deberán figurar otras condiciones generales y el inventario de alojamiento
- El adquirente de derechos de aprovechamiento por turno tiene un plazo de diez días, contados desde la firma del contrato, para desistir del mismo a su libre arbitrio. Si el último día del mencionado plazo fuese inhábil, quedará excluido del cómputo, el cual terminará el siguiente día hábil. Ejercitado el desistimiento, el adquirente no abonará indemnización o gasto alguno.
Si el contrato no contiene alguna de las menciones o documentos a los que se refiere el artículo 9, o en el caso de que el adquirente no hubiera resultado suficientemente informado por haberse contravenido la prohibición del artículo 8.1, o incumplido alguna de las obligaciones de los restantes apartados de ese mismo artículo, o si el documento informativo entregado no se correspondía con el archivado en el Registro, el adquirente podrá resolverlo en el plazo de tres meses, a contar desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago de pena o gasto alguno.
En el caso de que haya falta de veracidad en la información suministrada al adquirente, éste podrá, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que hubiera podido incurrir el transmitente y sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, instar la acción de nulidad del contrato conforme a lo dispuesto en los artículo 1300 y siguientes del Código Civil.
Completada la información antes de que expire el citado plazo, el adquirente podrá desistir dentro de los diez días siguientes al de la subsanación, según lo establecido en el apartado 1 de este artículo.
Transcurridos los tres meses sin haberse completado la información y sin que el adquirente haya hecho uso de su derecho de resolución, éste podrá igualmente desistir dentro de los diez días siguientes al de expiración del plazo, según lo establecido en el citado apartado 1 de este artículo.
El desistimiento o resolución del contrato deberá notificarse al propietario o promotor en el domicilio que a estos efectos figure necesariamente en el contrato. La notificación podrá hacerse por cualquier medio que garantice la constancia de la comunicación y de su recepción, así como de la fecha de su envío. Tratándose de desistimiento, será suficiente que el envío se realice antes de la expiración del plazo.
Si el contrato se celebra ante notario en el caso del artículo 14.2, el desistimiento deberá hacerse constar en acta notarial. Esta será título hábil para reinscribir el derecho de aprovechamiento a favor del transmitente.
- Queda prohibido el pago de cualquier anticipo por el adquirente al transmitente antes de que expire el plazo de ejercicio de la facultad de desistimiento o mientras disponga de la facultad de resolución a las que se refiere el artículo anterior. No obstante, podrán las partes establecer los pactos y condiciones que tengan por convenientes para garantizar el pago del precio aplazado, siempre que no sean contrarios a dicha prohibición y no impliquen que el transmitente reciba, directa o indirectamente, cualquier tipo de contraprestación en caso de ejercicio de la mencionada facultad de desistir.
- Si el adquirente hubiera anticipado alguna cantidad al transmitente, tendrá derecho a exigir en cualquier momento la devolución de dicha cantidad duplicada, pudiendo optar entre resolver el contrato en los tres meses siguientes a su celebración o exigir su total cumplimiento.
"Artículo 10.Desistimiento y resolución del contrato.
Artículo 11.Prohibición de anticipos
Artículo 12.Régimen de préstamos a la adquisición
Los préstamos concedidos al adquirente por el transmitente o por un tercero que hubiese actuado de acuerdo con él quedarán resueltos cuando el primero desista o resuelva en alguno de los casos previstos en el artículo 10.
No podrán incluirse en los préstamos cláusulas que impliquen una sanción o pena impuesta al adquirente para el caso de desistimiento o resolución.
Si el adquirente se hubiera subrogado en un préstamo concedido al transmitente, ejercitado el desistimiento o resolución, subsistirá el préstamo a cargo de éste."
Este producto no se comercializa en las agencias de viaje, sino que la captación de clientes se efectúa mediante marketing directo (llamadas al domicilio particular, encuestas en la calle, etc..). Los clientes son invitados a asistir a una presentación en un hotel determinado y a su vez se anuncia la posibilidad de obtener un premio. Durante la presentación, la empresa propone firmar el contrato que acostumbra a ir acompañado de mucha documentación.
Es muy importante leer el contrato detenidamente antes de firmarlo y valorar si el producto se adapta a nuestras necesidades.
Derecho de cancelación del contrato
Los consumidores que firmen estos contratos, disponen de un periodo de 10 días desde el momento de su firma para cancelarlo sin tener que alegar ningún motivo.
La ley prohíbe a las empresas comercializadoras el cobro de cualquier cantidad de dinero dentro de estos 10 días.
En caso de que se cancele el contrato, cualquier crédito bancario o documento de pago firmado a favor de la empresa, quedará bloqueado.
La cancelación ha de hacerse por escrito y enviarla por burofax para que quede constancia; por tanto no sirve la cancelación hecha por teléfono. El burofax se ha de enviar a la dirección de la empresa que conste en el contrato.
Algunos clientes que en su momento contrataron la ocupación de un alojamiento por tiempo compartido, son contactados por una empresa de reventa. Estas empresas suele ofrecer sus servicios que consisten en la búsqueda de un nuevo propietario para la semana que tiene el cliente.
A fin de convencer al cliente para que contrate sus servicios, las empresas de reventa suelen informar al propietario de que ya dispone de una persona interesada en adquirir su semana y dispuesto a pagarle la cantidad de dinero que el solicita.
Las empresas de reventa exigen que el propietario haga un desembolso económico por adelantado como provisión de fondos para gastos de tramitación. En raras ocasiones estás empresas que contactan directamente con el propietario llamándole a su domicilio consiguen encontrar un comprador y en muchos casos se trata de una fraude por lo que es muy importante leer el contrato de reventa antes de firmarlo y, si es necesario, consulte con su abogado.
Para evitar ser sorprendidos por empresas de este tipo, es necesario advertir a los titulares de estos derechos de aprovechamiento por turnos que:
- Es imprescindible verificar la existencia de la empresa que ofrece el servicio de reventa del derecho. Para obtener esta información se ha de pedir a la misma empresa de reventa que nos facilite sus datos de inscripción en el registro mercantil y posteriormente comprobar su veracidad consultando el registro, que se puede hacer desde su web: http://www.rmc.es. El registro mercantil cobra una pequeña tasa por facilitar esta información.
- Deben solicitar que queden determinados con claridad los gastos que por todo concepto, incluidas las comisiones, tendrá que abonarse a la empresa intermediaria.
- Como medida cautelar, indicar que no es conveniente entregar anticipadamente cantidad alguna para las tramitaciones, ya que si finalmente la operación no se llega a realizar, por cualquier motivo, se pueden perder estos importes.
- Ante cualquier duda consulte previamente, para evitar sorpresas de cualquier tipo.
Contratación de clubs de vacaciones
Algunas empresas comercializan un producto que denominan "Adhesión a un club de vacaciones". La duración de este contrato acostumbra a ser por tiempo inferior a los 3 años necesarios para que sea considerado de tiempo compartido y, por tanto, el consumidor contratante se aproveche de la protección legalmente prevista (especialmente del derecho de cancelación del contrato). En cualquier caso no se trata de un alojamiento en Tiempo Compartido sino de un servicio turístico que no está regulado por ninguna normativa específica de la UE, pero que debe respetar la normativa vigente sobre contratos, venta fuera del establecimiento comercial, etc. Como dato más relevante reseñar que el consumidor debe disponer de un plazo de desistimiento de 7 días como mínimo y no debe pagar ninguna cantidad a cuenta como señal o anticipo hasta transcurridos esos 7 días y confirmar su voluntad de contratar el servicio.
Contratación de alojamiento turístico por puntos
En este caso, como en el de adhesión a un club de vacaciones, las empresas comercializadoras deniegan al consumidor la protección prevista en la ley de aprovechamiento por turnos de bienes de uso turístico.
A través de diferentes medios de captación (por ejemplo: teléfono, a través de internet, etc.), algunas personas que dicen pertenecer a un despacho profesional de abogados, ofrecen sus servicios de asesoramiento legal a los clientes que quieran reclamar contra alguna empresa se contratación de alojamiento turístico por tiempo compartido a cambio de una cantidad de dinero.
En caso de que esté interesado y, antes de pagar por estos servicios, es conveniente solicitar su acreditación como abogado profesional pidiéndole y comprobando su número de colegiado oficial.
Como consecuencia de la existencia de numerosas empresas que ofrecen contratos de clubes de vacaciones y reventa de tiempo compartido de carácter fraudulento, las autoridades policiales españolas han iniciado una investigación que podría desembocar en un posterior proceso judicial.
Cualquier persona que considere que ha sido defraudada por una de estas empresas debe ponerse en contacto con el Centro Europeo del Consumidor en España o alternativamente puede dirigir su denuncia adjuntando la documentación de que disponga a la siguiente dirección:
- Comisaría General de Información
- Unidad Central de Información Exterior
- C/ Julián González Segador, s/n
- 28043 Madrid