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Antes de la compra
Registro de la Propiedad
El contrato de compra-venta
Después de firmar
Tributación de la compra-venta de vivienda
Garantías y responsabilidades
Antes de decidir la adquisición de un hogar o vivienda, se debe verificar numerosos aspectos de la posible compra, pues se trata normalmente de una transacción económica muy trascendente en nuestras vidas.
- Revisión del aspecto físico de la vivienda: entorno, accesibilidad, vistas, metros cuadrados útiles, estado de las vigas, paredes, etc., hasta, si conviene (viviendas de segunda mano), informe técnico al respecto
- Revisión de aspectos jurídicos: titularidad del inmueble (que pertenezca realmente a quien dice ser el propietario), posibles cargas sobre la finca (hipotecas, embargos, arrendamientos, etc.), coincidencia de la superficie real de la vivienda y/o de los garajes y trasteros anexos con las dimensiones publicitadas por el vendedor o promotor, estatus fiscal (que esté al corriente de los impuestos aplicables), cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación en su caso, garantía de las cantidades avanzadas al promotor o constructor en caso de compra de vivienda en construcción y otras garantías obligatorias de la vivienda, balance de las cuotas debidas a la comunidad de propietarios cuando sea el caso, etc.
El consumidor puede asegurarse que estos requisitos se cumplan, básicamente a través de una o varias visitas personales a la finca y también por la consulta al servicio de información del Registro de la Propiedad correspondiente a la localidad donde se encuentre el inmueble que interesa adquirir. También es muy importante la consulta del servicio de urbanismo del ayuntamiento de la localidad para conocer el desarrollo urbanístico previsto para la zona de la vivienda, y los aspectos referentes a los tributos locales que graven los inmuebles.
Comprador y vendedor pueden acordar firmar un contrato en documento privado para después firmar una escritura pública ante notario, o bien directamente esta última, que ya posibilita que el cambio de titularidad del inmueble a favor del comprador se inscriba en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Como contenido esencial del contrato:
Deben figurar las partes contratantes correctamente identificadas:
- Documentos de identidad, domicilio, capacidad legal, objeto del contrato, precio cierto y tasa impositiva aplicable
- Aspectos fiscales del contrato: (IVA aplicable a la compra-venta cuando ésta sea empresarial (IGIC a las Islas Canarias) o bien el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para compra-ventas entre particulares, tasa a consultar según la comunidad autónoma), forma de pago (precio total o parcialmente aplazado), posibles préstamos hipotecarios vinculantes, si existe o no-subrogación en el préstamo hipotecario concertado por el vendedor, fecha de entrega del inmueble (llaves) o fecha a partir de la cual las partes se pueden requerir mutuamente la firma de la escritura pública de compra-venta ante notario, fecha del contrato y firma de las partes
- Puede ser que se haya firmado previamente un contrato de arras o de paga y señal: en este caso se debe dejar muy claro hasta qué punto se comprometen las partes. Una de las arras más utilizada es la penitencial, con efectos liberalizadores del cumplimiento del contrato para las partes firmantes: si el comprador se hecha atrás pierde el dinero entregado al vendedor, y si lo hace este último, los devolverá por duplicado
Una vez firmado el contrato de compra-venta y elevado a escritura pública, el comprador tiene ya la posesión y pleno dominio de la vivienda (salvo que se haya pactado un plazo para desalojarlo con el vendedor). Hay que destacar algunas gestiones de interés para el comprador, como:
- Pago de los impuestos vinculantes a la escritura de compra-venta, a las oficinas liquidadoras, cambio de titularidad de la finca en al catastro, la inscripción (no obligatoria pero recomendable por lo que se refiere a la seguridad jurídica) de la compra en el Registro de la Propiedad
Tributación de la compra-venta de vivienda
Como ya se ha dicho, sobre la base imponible del precio que figura en la escritura de compra-venta, se aplicará un tipo impositivo principal (IVA/ITP). Si se aplica el IVA, también se liquidará el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). El IVA se paga directamente al vendedor, pero el ITP se auto liquida en las oficinas de las consejerías o departamentos de economía y hacienda de la comunidad autónoma donde esté el inmueble, o bien en las oficinas liquidadoras de distrito hipotecario del correspondiente Registro de la Propiedad.
Actualmente, la vivienda nueva tributa a un tipo de IVA del 7%, y la escritura pública de su compra-venta resta sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados del 0,50% (excepto las viviendas de protección oficial, que tributan un 4% y restan exentas del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).
La vivienda usada o vendida entre particulares tributa en el ITP en un 7% en Cataluña, Aragón, Baleares, Galicia, Madrid y Murcia, y en un 6% en el resto de comunidades autónomas.
Si el comprador no reside en España, es necesario que se informe en el organismo tributario correspondiente sobre las especialidades de su tributación.
La normativa de edificación establece una graduación de la responsabilidad de las personas y empresas que participan en la edificación, ante los adquirientes o propietarios, aplicable a las compra-ventas de viviendas edificadas con licencia posterior al 6-5-2000:
- Responsabilidad durante 10 años desde la fecha de recepción de la obra, por los defectos que dañen la cementación, vigas, desastrados, paredes de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. El registrador de la propiedad verificará que el promotor o constructor haya contratado una póliza de seguro decenal al respeto, para poder inscribir al Registro la transmisión
- Responsabilidad durante 3 años por daños materiales en los elementos constructivos o de instalaciones que afecten la habitabilidad del edificio
- Responsabilidad durante 1 año por daños que afecten a la terminación de la vivienda
El comprador tiene un plazo de 2 años desde que ocurrieron los daños para interponer las correspondientes acciones judiciales al respeto.
Al margen, para cualquier contrato de compra-venta de vivienda, el vendedor está obligado a responder de los defectos ocultos que existan, obligación que para el comprador implica el derecho a escoger entre desistir del contrato y recuperar el dinero pagado, o bien obtener una rebaja en el precio global, según peritaje.